DÚVIDAS FREQUENTES – ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA
O que é uma ARU e quais os seus objetivos?
A ARU é uma área de reabilitação urbana que delimita um determinado território urbano.
Esta área, tal como estabelece a alínea b) do artigo 2.º, é uma “área territorialmente delimitada que, em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifique uma intervenção integrada”.
Segundo o disposto no DL n.º 307/2009, de 23 de Outubro, a reabilitação urbana deverá encontrar soluções para os seguintes cinco grandes desafios de qualquer território:
“a) Articular o dever de reabilitação dos edifícios que incumbe aos privados com a responsabilidade pública de qualificar e modernizar o espaço, os equipamentos e as infra-estruturas das áreas urbanas a reabilitar;
b) Garantir a complementaridade e coordenação entre os diversos actores, concentrando recursos em operações integradas de reabilitação nas «áreas de reabilitação urbana», cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais se intensificam os apoios fiscais e financeiros;
c) Diversificar os modelos de gestão das intervenções de reabilitação urbana, abrindo novas possibilidades de intervenção dos proprietários e outros parceiros privados;
d) Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;
e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de remover os obstáculos à reabilitação associados à estrutura de propriedade nestas áreas.”
Para a delimitação de uma ARU e, nos termos da alínea C) do n.º2, do artigo 13º e da alínea a) do artigo 14º, do RJRU, o município fica obrigado a definir “os benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), nos termos da legislação aplicável”. É conveniente referir que o exercício de direitos sobre os benefícios fiscais estão publicados noutros diplomas, nomeadamente, o Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana (Lei nº 67-A/2007, de 31 de Dezembro) e do Estatuto dos Benefícios Fiscais (Decreto-Lei 215/89, de 1 de Julho com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 108/2008, de 26 de Junho) que regulam a concessão de incentivos às ações de reabilitação de imóveis.
Quais os efeitos da aprovação de uma ARU?
A delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana determina a assunção pelo Município da necessidade de congregar nessa área, um conjunto de intervenções e investimentos integrados, em consequência de uma estratégia previamente definida, assegurando a salvaguarda do património edificado e o desenvolvimento sustentável do respetivo território.
A aprovação da delimitação de uma Área de Reabilitação Urbana obriga o Município a definir os benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, a conceder aos proprietários e detentores de direitos sobre o património edificado, objeto das ações de reabilitação urbana e, obriga também, a respetiva entidade gestora a promover uma operação de reabilitação urbana no prazo máximo de 3 anos.
Confere ainda, aos proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações nela compreendidos, o direito de acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana, nos termos estabelecidos na legislação aplicável, sem prejuízo de outros benefícios e incentivos relativos ao património cultural.
Como posso saber se estou incluído na ARU?
Para saber se está incluído na ARU deve escolher no menu do portal a opção “Limite da ARU” e consultar a planta, e/ou a descrição com o nome das ruas. Em alternativa poderá dirigir-se e/ou contactar a Divisão de Projetos de Arquitetura e Ordenamento Territorial (DPAOT).
Quais os benefícios fiscais inerentes às ARU´s?
Quais os procedimentos que devo seguir para ter isenção de IMI de 5 anos?
Antes de começar qualquer intervenção deve-se dirigir à Câmara concretamente ao Balcão Único (BU). O referido serviço disponibiliza o formulário de candidatura a benefícios fiscais, procedimento indispensável para que se possa obter a isenção de IMI (Modelo ARU–P1).
Depois de pedida a candidatura a benefícios fiscais e ainda antes de começar as obras deslocar-se-á um técnico da autarquia ao seu prédio ou fração e aplicará a ficha de avaliação (definida pelo IRHU) com o objetivo de determinar o nível de conservação. (Os níveis de conservação refletem o estado de conservação do prédio urbano ou da fração autónoma, e de acordo com o artigo 5ª do DL n.º 266-B/2012 de 31 de Dezembro, são:
– Nível 5 – Excelente, Nível 4- Bom, Nível 3- Médio, Nível 2 – Mau, Nível 1- Péssimo.)
Concluída a ação de reabilitação deverá novamente dirigir-se ao BU e através de formulário próprio deverá requerer o pedido de avaliação final (Modelo ARU-P2). Na sequência do pedido deslocar-se-á novamente um técnico ao prédio ou fração para avaliar o nível de conservação.
Decorrida a avaliação, caso resulte um estado de conservação do imóvel, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção ou Excelente, deverá solicitar o pedido de Certidão ao abrigo do artigo 71.º do EBF, através de formulário próprio (Modelo ARU-P3), sendo que a câmara deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área, a situação do prédio ou fração resultando a isenção de 5 anos que poderá ser renovada por um período adicional de 5 anos.
Pretendo comprar um edifício localizado na ARU, como posso obter isenção de IMT?
Para usufruir da isenção de IMT terá que a curto prazo fazer obras de reabilitação.Como tal deverá solicitar a visita de um técnico, preenchendo a candidatura para obtenção de benefícios fiscais (Modelo ARU-P1). Posteriormente será agendada a deslocação de um técnico à fracção ou prédio para determinar o nível de conservação atual e, no final das obras de reabilitação terá que requer nova avaliação. Esta isenção só será efetiva caso decorridas as obras de reabilitação resulte um estado de conservação do imóvel de pelo menos dois níveis acima do atribuído antes da intervenção atestado na avaliação final solicitada através do preenchimento do requerimento (Modelo ARU-P2). Caso não sejam executadas obras de reabilitação do imóvel a isenção prevista será anulada e o proprietário terá que efetuar o devido pagamento do IMT.
A isenção depende de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras e emissão da certificação urbanística e da certificação energética. (Artigo 45.º n.º 5 EBF) Caso preencha os requisitos legalmente exigido, a câmara municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes restituições. (Artigo 45.º n.º 6 EBF)
Esta isenção não é cumulativa com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável. (Artigo 45.º n.º 7 EBF)
Pretendo fazer obras de reabilitação num edifício localizado na ARU, e pretendo obter isenção de IMI e IMT, os procedimentos são os mesmos ou são requerimento distintos?
O procedimento para obter isenção de IMI é igual ao procedimento para obter isenção de IMT. Ao preencher a candidatura para obtenção de benefícios fiscais (Modelo ARU-P1), originará a deslocação de um técnico à fração ou prédio para determinar o nível de conservação que, servirá em simultâneo para isenção de IMI e IMT. Esta isenção só será efetiva caso decorridas as obras de reabilitação resulte um estado de conservação do imóvel de Excelente ou de pelo menos dois níveis acima do atribuído antes da intervenção atestado na avaliação final solicitada através do preenchimento do formulário (Modelo ARU-P2).
Após esta avaliação e caso a ação de reabilitação seja positiva é emitida uma Certidão que serve para as duas isenções.
