REABILITAÇÃO EM PRÉDIOS LOCALIZADOS EM ARU
INCENTIVOS E BENEFÍCIOS FISCAIS
Aplica-se a prédios urbanos ou frações autónomas localizados na Área de Reabilitação Urbana (ARU), publicada no Diário da República através do Aviso n.º 11898/2015 (ARUCHP), Aviso n.º 11899/2015 (ARUVC), Aviso n.º 11900/2015 (ARUER), de 16 de Outubro, desde que sujeitos a ações de reabilitação, nos termos do artigo 71.º, n.º 22, alínea a) do EBF.
Entende-se por ações de reabilitação as intervenções destinadas a conferir adequadas características de desempenho e segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção (alínea a, do n.º 22 do art 71.º do EBF).
IMT (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSAÇÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS)
Ficam isentos de IMT as aquisições em duas situações:
1. Prédios Urbanos a Reabilitar: ficam isentas de IMT as aquisições de prédios destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras (Artigo 45.º n.º 2 do EBF).
2. Prédios Urbanos ou fracções autónomas reabilitados e localizados em ARU: estando isentos de IMT na primeira transmissão onerosa, os prédios urbanos ou de fração autónoma de prédio urbano reabilitado, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente (Artigo 71.º, n.º 8 do EBF).
Procedimento para reconhecimento da isenção:
1.º- Requerimento de Candidatura a Benefícios Fiscais em ARU, apresentado à Câmara Municipal antes de iniciar a ação de reabilitação
2.º- Requerimento de Pedido de Vistoria para Avaliação Final do Estado de Conservação, apresentado à Câmara Municipal após a conclusão da ação de reabilitação
3.º- Pedido de Certidão, comprovando que o imóvel foi alvo de ações de reabilitação e emitida pela Câmara Municipal nos termos do artigo 71.º do EBF
Nota: Caso seja efetuado o procedimento para efeitos de IMI, não é necessário repetir para efeitos de IMT
Condições para a isenção ser concedida:
– Que a ação de reabilitação se encontre concluída no prazo de 3 anos a contar da data da aquisição;
– Que da ação de reabilitação resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos dois níveis acima do atribuído antes da intervenção (alínea a, do n.º 22 do art 71.º do EBF);
– A isenção depende de reconhecimento pela câmara municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras e emissão da certificação urbanística e da certificação energética. (Artigo 45.º n.º 5 EBF)
– Caso preencha os requisitos legalmente exigidos, a câmara municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes restituições. (Artigo 45.º n.º 6 EBF)
– Esta isenção não é cumulativa com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável. (Artigo 45.º n.º 7 EBF)
IMI (IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS)
Ficam isentos de Imposto Municipal sobre Imoveis (IMI), pelo período de 5 anos, a contar do ano inclusive, da conclusão da ação de reabilitação os prédios ou frações autónomas, situados em Área de Reabilitação Urbana – ARU, publicada no DR n.º 203 de 16 de Outubro. A isenção poderá ser renovada por um período adicional de 5 anos.
Ficam também isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária. (Artigo 45.º, n.º 1 do EBF)
Procedimento para reconhecimento da isenção:
– Requerimento de Candidatura a Benefícios Fiscais em ARU, apresentado à Câmara Municipal antes de iniciar a ação de reabilitação
– Requerimento de Pedido de Vistoria Para Avaliação Final do Estado de Conservação, apresentado à Câmara Municipal após a conclusão da ação de reabilitação
– Pedido de Certidão, emitida pela Câmara Municipal nos termos do artigo 71.º do EBF
A Câmara Municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área, a situação dos prédios.
Condições para a isenção ser concedida:
– Que da ação de reabilitação resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos dois níveis acima do atribuído antes da intervenção (alínea a, do n.º 22 do art 71.º do EBF);
– A isenção depende de reconhecimento pela Câmara Municipal da área da situação dos prédios, após a conclusão das obras e emissão da certificação urbanística e da certificação energética. (Artigo 45.º n.º 5 EBF)
– Caso preencha os requisitos legalmente exigidos, a Câmara Municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis e subsequentes restituições. (Artigo 45.º n.º 6 EBF)
– Esta isenção não é cumulativa com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável. (Artigo 45.º n.º 7 EBF)
IRS (IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DE PESSOAS SINGULARES)
1- Imóveis, localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação:
Os proprietários de imóveis localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação podem deduzir à coleta, até ao limite de (euro) 500,30 % dos encargos suportados com a respetiva reabilitação (Artigo 71.º n.º 4 EBF).
2- Mais-valias decorrentes da alienação de imóveis situados em ‘área de reabilitação urbana’, recuperados:
As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em ‘área de reabilitação urbana’, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação (Artigo 71.º n.º 5 do EBF).
3- Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas:
Os proprietários de imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objeto de ações de reabilitação podem deduzir à coleta, até ao limite de 500 euros, 30% dos encargos suportados com a respetiva reabilitação (Artigo 71.º n.º 4 EBF).
4- Rendas de imóveis, localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação:
Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS, residentes em território português, são tributados à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis, localizados em ‘áreas de reabilitação urbana’ e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação (Artigo 71.º n.º 6 EBF).
5- Rendimentos de imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas:
Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributados à taxa de 5 %, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que sejam objeto de ações de reabilitação (Artigo 71.º n.º 6 EBF).
Procedimento para dedução em sede de IRS:
– Certidão emitida pela Câmara Municipal nos termos do artigo 71.º do EBF
Nota: A certidão é a mesma descrita no procedimento para IMI e IMT
IVA (IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO)
Aplica-se a taxa de 6% de IVA às empreitadas de reabilitação urbana tal como definida em diploma específico (Código do Imposto Sobre o Valor Acrescentado – CIVA), realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU), delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional (verba 2.23 da lista I anexa ao CIVA).
Procedimento:
A operação de reabilitação deverá ser celebrada através de um contrato de empreitada. A fatura deverá conter a menção “IVA à taxa de 6% nos termos da verba 2.23 da lista I anexa ao CIVA, ou dos restantes casos de empreitadas previstos nas verbas 2.19, 2.24, 2.26 e 2.27 da lista supracitada.
Por empreitada entende-se a celebração de um contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço – artigo 1207.º do Código Civil.
